Podstępne umowy?

Mieszkańcom podsuwa się takie oto umowy dzierżawy (czytaj wywłaszczenia) z wieloma kuriozalnymi zapisami:

Dzierżawcą jest spółka Martifer Renewables z ograniczoną odpowiedzialnością o kapitale zakładowym 500000 zł z siedzibą w Gliwicach. Jest to tylko oddział na Polskę dużej firmy z Portugalii, z siedzibą w Oliveira de Frades. Firma ta zajmuje się wytwarzaniem konstrukcji stalowych, aluminiowych, stali nierdzewnej oraz paliwami, produktami rolnymi. Od 2005 r. rozpoczęła działalność w technikę odnawialnych źródeł energii. 

W temacie korzystania z dzierżawy zapisano największe kuriozum tej umowy, cytuję § 1 pkt. 2: …”Wydzierżawiający przyjmuje do wiadomości i w pełni akceptuje, że w związku z obecnym stanem rozwoju Farmy Wiatrowej wraz z infrastruktura, konieczna do ich realizacji mogą okazać się inne niż wskazana powyżej część działki (…) i w związku z tym gwarantuje Dzierżawcy, ze Dzierżawca do dnia oddania do eksploatacji gospodarczej Farmy Wiatrowej ma nieodwołalne prawo w ramach działki (…) jednostronnie zmieniać Przedmiot dzierżawy (…) a wszelkie pozostałe postanowienia niniejszej umowy pozostają bez zmian.„… oraz § 3 pkt. 3: …”Wydzierżawiający wyraża zgodę na pełne prawo przechodu, przejazdu, dostępu i dojazdu w każdym czasie do Przedmiotu Dzierżawy.„… oraz § 3 pkt. 7: …”Dzierżawcy przysługuje na mocy niniejszej umowy prawo cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz innych podmiotów bez uzyskania dodatkowej zgody Wydzierżawiającego, co Wydzierżawiający przyjmuje do wiadomości i na co wyraża zgodę.„… . Umowa zawierana jest na 30 lat (§ 4) z możliwością przedłużenia na kolejne 10 lat. Osoba wydzierżawiająca jak zgadza się na takie dictum, to albo nie mieszka w danej miejscowości i interesuje ją tylko kasa, albo nie umie logicznie myśleć. Tak sformułowany przepis daje możliwość praktycznie wywłaszczenia właściciela z jego gruntów na 40 lat! Będą budowane przez grunty właściciela drogi dla ciężkiego sprzętu budowlanego (tiry wożące żwir, grys, piasek, cement, itp.) dźwigi wysokościowe do 120 m, koparki wykonujące wykopy pod fundament w kształcie ośmiokąta o przekątnej 13 m, który wypełnia 12 ton stali i około 180 m³ betonu), będą montowane wszelkie okablowania przesyłu energii elektrycznej i inne urządzenia, w tym systemy odgromowe (§ 1 pkt. 4). I ten sprzęt budowlany będzie mógł przejeżdżać przez własność wydzierżawiającego w każdym czasie – nawet w święta, w godzinach nocnych, itp. niszcząc nie tylko nieutwardzone drogi właściciela lecz także zanieczyszczając grunty sąsiadów. Nawet jak nie powstanie tam żadna farma wiatrakowa lub ją rozbiorą np. po awarii lub bankructwie firmy – to ziemia zostanie przeznaczona pod inną formę działalności scedowana innemu dzierżawcy. Wydzierżawiający może też z różnych przyczyn porzucić budowę i zostawić na terenie krajobraz księżycowy.  Właściciel będzie się tylko biernie na to patrzył, popadał w coraz większy konflikt z sąsiadami (będą na pewno sprawy sądowe).

 W § 4 pkt 2: …”Wydzierżawiający gwarantuje, że z wyjątkiem przypadków przewidzianych w niniejszej umowie w żaden sposób nie wypowie jej, rozwiąże ani nie podejmie innych tego typu działań, w szczególności nie skorzysta z żadnych przewidzianych prawem możliwości, które skutkowałyby utratą przez dzierżawcę władania przedmiotem dzierżawy w całości lub jakiejkolwiek części przed upływem 30 lat od chwili jej zawarcia.„… oraz pkt 3: …”Dzierżawcy – ze względu na skalę zaangażowanych w inwestycje środków finansowych przysługuje wyłączne prawo wcześniejszego rozwiązania niniejszej umowy (…). Wydzierżawiającemu nie przysługuje z tytułu skrócenia okresu dzierżawy przez dzierżawcę żadne odszkodowanie.„… oraz pkt. 3: …”Wydzierżawiający może rozwiązać niniejszą umowę wyłącznie w przypadku, gdy Dzierżawca zalega z zapłatą czynszu przez okres co najmniej sześciu miesięcy (…)”… . W myśl tej takich sformułowań wydzierżawiająca osoba będzie pozbawiona wszelkich praw do swojej własności przez prawie 40 lat i nawet jak Dzierżawca rozwiążę tę umowę po wykonaniu np. prac ziemnych pod drogę dla ciężkiego sprzętu, czy wykopów pod prawie 300 tonowe wiatraki, itp. – to wydzierżawiającemu nic się nie należy! Zostanie mu tylko w spadku zdewastowany teren. A na zasadzie analogii między zapisami tej Umowy zawartymi w § 5 i § 7 – wydzierżawiający ma prawo (a nawet obowiązek) żądać takiego zapisu w umowie, aby miał zagwarantowane prawo odszkodowania i kar umownych w wysokości podobnej  (równomiernie) jak dla siebie ustalił Dzierżawca. Żądanie takie jest w pełni zasadne, gdyż mamy ponoć demokrację i państwo prawa gdzie własność ziemi jest podstawowym kryterium.

 W § 5 określono zasady czynszu dzierżawy. Zapisy zawarte w pkt. 1: …”Wysokość czynszu dzierżawnego wypłacanego Wydzierżawiającemu przez Dzierżawcę Strony ustalają następująco:„… pkt a): …”na kwotę – 500 zł (…) za okres od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Farmy Wiatrowej (…)”… pkt. b): …”od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Farmy Wiatrowej – na kwotę – 20000 zł (…) rocznie za każdą inwestycję techniczną zainstalowaną w Przedmiocie dzierżawy.„… oraz zdanie uzupełniające: …”W przypadku jeśli Turbina Wiatrowa zostanie umiejscowiona częściowo na Przedmiocie dzierżawy a częściowo na gruncie sąsiednim, nie stanowiącym Przedmiotu dzierżawy – czynsz dzierżawny wskazany w lit. b zostanie wyliczony proporcjonalnie do części Turbiny Wiatrowej (liczonej jako rzut poziomy na powierzchnię gruntu okręgu zataczanego przez śmigła Turbiny Wiatrowej) jaka została umiejscowiona w przedmiocie dzierżawy.„… oraz pkt 4: …”Czynsz dzierżawny wskazany w pkt. 1 powyżej, ulegać będzie waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za dany rok podawany przez Prezesa GUS, przy czym waloryzacja następowała będzie raz na pięć lat obowiązywania niniejszej umowy a pierwsza waloryzacja nastąpi po 5 latach obowiązywania umowy i uwzględniać będzie wzrost cen za okres tych 5 lat.„… . Określone tu zasady płatności czynszu przypominają taki „krwiożerczy” kapitalizm z XIX wieku. Firma wiatrakowa będzie miała olbrzymie dotacje z Unii Europejskiej (zgodnie z Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/28/WE z dnia 23 kwietnia 2009 r. w sprawie promowania stosowania energii ze źródeł odnawialnych zmieniająca i w następstwie uchylająca dyrektywy 2001/77/WE oraz 2003/30/WE. Dz. U. UE L 140 z dnia 5 czerwca 2009 r.), będzie miała zagwarantowaną sprzedaż energii do Krajowej Sieci Energetycznej (w cenie w 2006 r. za 1 kWh wynosiła 7,3 – 9,19 euro, czyli odpowiednio 30,66 – 38,60 zł). Jednocześnie za każdy dostarczony MW ze źródła Odnawialnych Źródeł Energi (OZE) otrzymuje, oprócz ceny za dostarczoną energię, zielony certyfikat, który może zbywać (w 2011 r. cena za jeden certyfikat wynosiła około 270 zł/MWh). I ta firma zapisuje sobie bardzo szczegółowe zabezpieczenia aby jak najmniej zapłacić wydzierżawiającemu – nie określając przy tym jak należy precyzyjnie rozumieć zapis „za każdą inwestycję techniczną” – w okresie płatności co 5 lat. Podatek od kwoty minimum 20000 zł (rocznie) + 500 zł zapłaci wydzierżawiający. Dodatkowo ciekawe czemu ma służyć owe 500 zł? Moim zdaniem to jest coś w rodzaju jednorazowej zapłaty za trzymanie w tajemnicy treści umowy przed sąsiadami (oraz mediami), a także namawianie lub podburzanie (szczucie) na tych sąsiadów co ośmielają się protestować. Stąd można też wysnuć wniosek skąd aż takie zaangażowanie włodarzy i części radnych gmin w budowę i lobbowanie. Ciekawa sytuacja będzie też – przy sytuacji opisanej w pkt. 1 b) – gdy turbinę wiatrową postawią nie na środku terenu wydzierżawionego, a na skraju (granicy) w bezpośredniej bliskości z sąsiadem, który umowy nie podpisał? Taki sąsiad będzie żądał odszkodowania nie od wydzierżawiającego, ale od właściciela gruntu! Już ja widzę to jak będą mierzyli rzut poziomy na powierzchnie gruntu okręgu zataczanego przez śmigła .

W § 7 określono obowiązki wydzierżawiającego. I tak w pkt 1 zapisano: …”Od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia zakończenia jej obowiązywania, wydzierżawiający zobowiązuje się, za wyjątkiem przypadków przewidzianych w niniejszej umowie w żaden sposób nie wypowiadać jej, nie rozwiązywać ani też nie podejmować innych tego typu działań, w szczególności nie wykorzystywać żadnych przewidzianych prawem możliwości, które skutkowałyby utratą przez Dzierżawcę władania Przedmiotem dzierżawy w całości lub jakiejkolwiek części przed zakończeniem jej obowiązywania, pod rygorem zapłaty kary umownej w wysokości 1000000 zł (słownie: jeden milion złotych), przy czym Dzierżawca zastrzega sobie prawo dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość ww. kary umownej.„… To kolejne rażące kuriozum tej umowy przypominające jako żywo zrzeczenie się swoich praw do swojej własności oraz podstawowych praw obywatelskich obowiązujących w całej UE. Przypomina to cyrograf z diabłem . Żądanie miliona złotych (i więcej) w przypadku gdy kapitał zakładowy spółki Martifer Renewables z ograniczoną odpowiedzialnością wynosi raptem 500000 zł to już szczyty pazerności.

W § 8 są postanowienia końcowe, gdzie w pkt. 3 zapisano: …”Zawarcie niniejszej umowy dzierżawy zostanie ujawnione we właściwej księdze wieczystej. w tym celu wydzierżawiający zobowiązany jest w terminie wskazanym przez Dzierżawcę stawić się osobiście u wskazanego przez Dzierżawcę notariusza i potwierdzić zawarcie niniejszej umowy i złożenie własnego podpisu, oraz tym samym wyrazić zgodę na ujawnienie informacji o zawartej umowie dzierżawy we właściwej księdze wieczystej, przy czym termin i miejsce zostanie ustalone przez Dzierżawcę w sposób uwzględniający w miarę możliwości potrzeby wydzierżawiającego. W przypadku gdy wydzierżawiający odmawia stawienia się u notariusza (…) Wydzierżawiający zapłaci Dzierżawcy karę umowną w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc zwłoki.„… oraz pkt. 6: …”Wszelkie spory rozstrzygać będzie sąd właściwy dla siedziby Dzierżawcy.„… . Żądania kar umownych Dzierżawcy nie mają końca. Ciągle się tu poucza, zabiera prawa obywatelskie wydzierżawiającemu, wprowadza się jakby drugiego właściciela w księgi wieczyste. Może pojawić się tutaj sytuacja wypowiedzenia umowy jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę farmy wiatrakowej. Co wtedy? Dzierżawca zapewne będzie unikał petenta ile można, aby doprowadzić do sytuacji żądań kar umownych. Jak największych kar. Dodatkowo wprowadzono zapis gdzie wszelkie spory wynikające z stosowania tej umowy (oraz sytuacji jakby przedwstępnej umowy) – rozstrzyga sąd w miejscu siedziby Dzierżawcy, czyli Gliwice. Może się zdarzyć, że umowa zostanie scedowana (§3 pkt. 7) na inny podmiot z siedzibą np. w Chinach (bo oni teraz najwięcej u nas inwestują), czy może bliżej w Berlinie lub Paryżu. Tam chcący rozstrzygać spory będzie musiał sam pojechać jaki i jego adwokat (i to nie raz).

W umowie nie zapisano nic na temat negatywnych oddziaływań na najbliższe otoczenie występujących podczas budowy i w  czasie użytkowania podzespołów wykonywanych z metali i tworzyw sztucznych, montażu i podczas likwidacji. W przypadku turbiny wiatrowej, której czas życia ocenia się na 20-25 lat, największy wpływ na środowisko wywiera etap produkcji wieży (60-90% emisji). Wpływ oddziaływania budowy fundamentów zależy od podłoża. Transport również jest dość ważny ze względu na wielkość i ciężar całej turbiny wiatrowej. Mówiąc o czystej energii z elektrowni wiatrowej trzeba pamiętać, że czas pracy takiej turbiny jest zależny od wiatru i średnio wynosi tylko ok. 2 tys. godzin w roku. W szczególności należy wymienić następujące tematy, które winny być w umowie zapisane:

wypowiedzenie

• wyjaśnienie dotyczące oceny wpływu elektrowni wiatrowych na najbliższe tereny chronione akustycznie, poprzez podanie odległości poszczególnych turbin od ww. terenów i skumulowanego poziomu hałasu na granicy tych terenów w porze dnia i nocy;
• ocenę poziomu emitowanych infradźwięków;
• ocenę występowania efektu stroboskopowego;
• informacje o faktycznym zagospodarowaniu terenów wokół planowanej Inwestycji z zaznaczeniem terenów o których mowa w przepisach dotyczących dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku i określającej ich odległości;
• dokładną lokalizację posadowienia planowanych turbin wraz z podaniem współrzędnych geodezyjnych;
• określenie miejsca magazynowania odpadów na etapie budowy i eksploatacji;
• określenie rodzaju i ilości odpadów powstających na etapie likwidacji Inwestycji;
• wskazanie sposobów zapobiegania powstawaniu odpadów lub ograniczenia ilości odpadów;
• wskazanie sposobu zabezpieczenia placów manewrowych przed zanieczyszczeniami środowiska gruntowo-wodnego;
• wskazanie pojemności wanny w stacji GPZ zabezpieczającej w przypadku ewentualnego wycieku oleju.
  
  
  
  W umowie tej brak uregulowań co będzie po 30 latach?
  Wszystkim nieświadomie podpisującym takie umowy (wywłaszczenia) polecam złożenie ich wypowiedzeń w terminie przed otrzymaniem dla Dzierżawcy pozwolenia na budowę oraz koniecznie przed potwierdzeniem notarialnym i wpisem w księgi wieczyste!